Comment diversifier son patrimoine immobilier

Tout le monde parle de diversification, mais pas de comment diversifier et encore moins de comment diversifier de façon intelligente en immobilier. Dans cet article, nous verrons la pertinence de la diversification et les différentes façons de diversifier.

Faut-il concentrer son patrimoine immobilier dans la même zone ?

Investir dans une seule zone géographique en immobilier locatif est une stratégie à la fois efficace et risquée. Elle permet de développer une expertise locale forte, d'optimiser la gestion et de bénéficier d'économies d'échelle. Cette approche est particulièrement adaptée aux investisseurs souhaitant maîtriser leur environnement et gagner en efficacité opérationnelle.

Toutefois, elle expose fortement à un manque de diversification, ce qui peut fragiliser le portefeuille en cas de retournement du marché local. Les risques économiques, réglementaires ou sociaux propres à une zone peuvent impacter l'ensemble des biens. Il est donc essentiel d'analyser en profondeur la dynamique du secteur choisi.

Notre avis d'expert : Personnellement, je détiens l'ensemble de mon patrimoine dans la zone Normandie, ce qui me permet de réaliser des économies d'échelle et d'acheter des biens décotés par rapport au prix de marché. Je n'exclus pas de diversifier les emplacements immobiliers sur le long terme, mais je pense qu'un investisseur débutant ne doit pas diversifier l'emplacement.

La diversification en immobilier direct

La diversification en détention d'immobilier en direct peut intervenir de plusieurs façons : sur le type de bien ou sur le type d'exploitation.

Le type de bien

• L'immeuble : il s'agit d'acheter plusieurs lots en même temps, comprenant ou non un local commercial. Cela permet de diversifier les loyers, de répartir les dépenses de travaux et souvent d'augmenter la rentabilité pour le même budget comparé à une maison ou un appartement. Il est possible d'avoir différents types d'exploitation au sein d'un même immeuble, diversifiant ainsi encore plus le risque d'exploitation.
• La maison : plus adaptée pour les familles et la location nue, les rentabilités sont souvent inférieures aux appartements ou immeubles.
• Les appartements : un lot dans un immeuble.
• Les locaux d'activité : il s'agit d'un lieu loué à une activité professionnelle, par exemple un restaurant ou un coiffeur. En ce moment, les locaux commerciaux dans les petites villes sont assez risqués.
• Les bureaux : souvent pour des budgets plus importants, la diversification est assez faible, car les locataires payent des montants de loyers élevés. En cas de départ de locataire, la situation peut s'avérer compliquée.
• Les garages ou places de stationnement : la diversification est importante et les rentabilités moyennes s'élèvent entre 5 et 9%.

L'exploitation du bien

Il est aussi possible de diversifier la façon de louer ou d'exploiter le bien :

• La location longue durée en nue : il s'agit souvent de la location classique. On exploite un bien sans meuble.
• La location longue durée meublée : il s'agit de louer à long terme un bien meublé. Ce type d'exploitation est plus chronophage qu'une location sans meuble et la fiscalité en nom propre est également différente.
• La colocation : on loue à plusieurs locataires un même bien. Attention : pour être loué en colocation, le bien doit être adapté.

Si vous êtes intéressé par le sujet, vous pouvez retrouver un livre que j'ai écrit : Comment investir en immobilier en colocation.

• Le bail mobilité meublé : on loue à une même personne pendant plusieurs mois le bien, sans qu'il s'agisse d'une location long terme classique.
• La location courte durée : on loue le bien à la nuitée en proposant différentes prestations.

Se spécialiser dans un de ces modes d'exploitation est également un excellent moyen de réaliser d'autres économies d'échelle et d'optimiser la rentabilité des biens en maîtrisant les process et en standardisant un maximum.

Je ne conseille toutefois pas de se spécialiser uniquement dans la location courte durée, car les lois évoluent rapidement sur le sujet, pouvant mettre en péril l'ensemble de la stratégie.

La diversification à travers la pierre papier

Il est aussi possible de diversifier son patrimoine à travers la pierre papier, en complément ou non de l'investissement locatif classique.

Le crowdfunding immobilier

Le crowdfunding immobilier permet d'investir dans des projets immobiliers (promotion, marchands de biens) via des plateformes en ligne. L'investisseur prête des fonds à un promoteur ou prend une participation au projet, en échange d'un rendement souvent attractif (généralement entre 7% et 12% par an).

Les tickets d'entrée sont relativement faibles et il est possible d'investir dès 1€ en fonction de la plateforme, ce qui rend cette solution accessible. Les durées d'investissement sont courtes, en moyenne entre 12 et 36 mois — attention aux retards sur les projets.

En revanche, le capital n'est pas garanti et le risque de défaut existe et est important. Les fonds sont bloqués pendant toute la durée du projet.

Les SCPI

Les SCPI permettent d'investir indirectement dans l'immobilier locatif en achetant des parts d'un portefeuille diversifié en fonction de la stratégie de SCPI (bureaux, commerces, santé, logistique…). Elles sont gérées par des sociétés spécialisées qui s'occupent de tout (acquisition, gestion locative, travaux).

Les revenus sont distribués sous forme de loyers, généralement trimestriels, avec des rendements autour de 4% à 6%. L'investissement est accessible à partir de quelques centaines ou milliers d'euros.

Les SCPI offrent une bonne mutualisation du risque grâce à la diversification des biens et des locataires, mais il est important d'analyser la SCPI, sa stratégie et ses investissements. En revanche, elles restent peu liquides et les frais d'entrée peuvent être élevés. Elles s'inscrivent dans une logique de long terme (8 à 10 ans minimum) et permettent de bénéficier de l'effet de levier.

Article d'Avenue des Investisseurs, notre partenaire, sur le sujet.

Les REITs

Les REITs sont des sociétés cotées en bourse qui possèdent et exploitent des actifs immobiliers (centres commerciaux, bureaux, logements, data centers). Aux États-Unis, elles fonctionnent comme des foncières mais avec un statut fiscal spécifique, souvent avantageux.

Elles distribuent une grande partie de leurs revenus sous forme de dividendes, ce qui en fait un produit intéressant pour générer des revenus réguliers. L'investissement se fait facilement via un compte-titres ou une assurance-vie.

Les REITs offrent une forte liquidité puisqu'elles sont cotées en continu. En revanche, elles sont soumises à la volatilité des marchés financiers et au risque de change si elles sont étrangères. Elles permettent une exposition internationale au marché immobilier.

Les foncières cotées

Les foncières cotées sont des entreprises immobilières présentes en bourse, qui détiennent et gèrent un patrimoine immobilier (souvent comparable à celui des SCPI). En France, elles ont souvent le statut SIIC (Sociétés d'Investissements Immobiliers Cotées). Elles investissent dans différents secteurs : bureaux, centres commerciaux, logements, hôtels.

Comme les REITs, elles versent des dividendes réguliers issus des loyers perçus. Leur principal avantage est leur liquidité et leur accessibilité via les marchés financiers.

Toutefois, leur prix varie en fonction de la bourse, parfois indépendamment de la valeur réelle des biens immobiliers. Elles sont donc plus volatiles que l'immobilier direct ou les SCPI. Elles conviennent aux investisseurs cherchant une exposition immobilière flexible et dynamique.

Article de Prosper Conseil, notre partenaire, sur le sujet.

Conclusion

Diversifier oui, mais pas n'importe comment ni à n'importe quel prix.

Nous préconisons tout de même d'investir dans la même zone géographique pour bénéficier d'une sorte d'économie d'échelle, mais de bien diversifier les modes d'exploitation et les types de biens.