Aller plus loin dans le financement bancaire

Le financement bancaire est le nerf de la guerre. Acheter de l'immobilier sans effet de levier n'a pas grand intérêt dans un pays comme la France où les rendements sont bas — par contre avec un levier bancaire, cela en fait l'un des meilleurs placements.

Nous allons voir dans cet article les critères des banques et comment dépasser sa capacité d'endettement.

Attention, les bases du financement ne seront pas traitées ici : nous considérons que les notions d'endettement et de reste à vivre sont connues et maîtrisées.

Les critères des banques

Les profils privilégiés par la banque

La banque va définir un scoring bancaire, une note qui lui permettra de définir si elle accepte de financer votre acquisition. Voici quelques critères qui améliorent votre scoring :

Vous êtes propriétaire de votre résidence principale
Vous n'avez aucune incidence de paiement (découvert, rejet de prélèvement)
Vos comptes bancaires sont stables et vous épargnez tous les mois
Vous êtes en CDI avec des revenus stables ou en croissance et vous avez de l'ancienneté dans votre poste
Votre taux d'endettement est maîtrisé et vos encours dans la banque ne sont pas trop élevés par rapport à vos revenus
Vous avez des produits bancaires chez la banque qui augmente son PNB (assurances vies, PEA, PER)

Ce qui joue en défaveur du financement bancaire

À l'inverse, certains critères jouent en défaveur de votre dossier :

Un expatrié a plus de difficulté à se faire financer par les banques françaises — les apports demandés sont souvent de 30%
L'accès au crédit est plus complexe pour les entrepreneurs : les banques demandent en général 2 à 3 années de bilan
Les portefeuilles de cryptomonnaie, le trading à court terme, les dépenses conséquentes et les découverts bancaires ne sont pas appréciés
Les versements récurrents (aide à la famille, par exemple) impactent le taux d'endettement comme des pensions alimentaires
Vous avez des crédits à la consommation
Vous avez un contentieux juridique en cours
Vous avez un train de vie dispendieux et n'épargnez pas chaque mois

Ce qui bloque un financement bancaire

Certains critères sont rédhibitoires :

L'emprunt en CDD n'est en général pas possible, sauf dans la fonction publique
L'emprunt en tant que stagiaire ou alternant n'est en principe pas possible
Vous êtes en période d'essai
Il existe des traces de refus de prélèvement ou d'amendes sur les relevés bancaires
Votre dossier est inscrit à la Banque de France
Vous n'avez aucune épargne permettant de financer l'acquisition
Vous êtes tous les mois à découvert

Comment dépasser sa capacité d'endettement

Je suis très souvent contacté : « Léo, je suis bloqué en termes d'endettement, comment faire ? » Restez avec moi, je vais vous répondre.

Les banques d'investisseurs : banques privées, CFCAL

Il existe des banques spécialisées pour les investisseurs.

Les banques privées sont accessibles dès 250 000€ (Louvre Banque Privée, filiale de La Banque Postale) jusqu'à 3 000 000€ (Lombard Odier). Elles permettent de bénéficier de crédit in fine, de crédit lombard ou de refinancement hypothécaire, à condition d'avoir des encours dans la banque. Cette méthode est excellente dans 3 cas :

Vous avez atteint votre capacité maximale d'endettement
Vous avez reçu un héritage ou vendu une société et avez une belle somme, mais des revenus en décorrélation
Vous ne voulez pas perdre de temps

Si vous n'avez pas d'argent sur vos comptes, passez votre chemin.

Le CFCAL (Crédit Foncier Communal d'Alsace Lorraine) ne finance que des investisseurs, à des taux plus élevés, mais permet d'emprunter sans apport à 110%, voire 120%. Quelques critères importants :

Exclusion en cas de divorce ou procédure au tribunal
Exclusion des entrepreneurs
L'emprunteur doit avoir en épargne : 12 mois minimum de future mensualité de crédit

N'hésitez pas à me contacter pour avoir l'adresse d'un courtier qui a une convention bancaire avec le CFCAL.

L'arbitrage : refinancement hypothécaire

L'arbitrage consiste à vendre des biens immobiliers sous crédit pour récupérer la trésorerie bloquée sur le bien — en raison d'une plus-value latente, de l'amortissement du crédit ou de l'apport initial — pour financer de nouvelles acquisitions.

Le refinancement hypothécaire consiste à « refinancer » un bien intégralement payé sans dette. C'est également une technique qui rentre dans l'arbitrage.

L'association

S'associer pour un projet immobilier est un excellent moyen de contourner les règles d'endettement. Par exemple, un associé peut apporter l'apport, l'autre sa capacité d'emprunt. Dans ce cas, l'endettement est souvent porté par un seul des associés.

Les banques sont prudentes avec ce type de montage. Elles regardent :

Le lien entre les associés (ami, famille, associé sur d'autres activités)
La répartition des rôles
La structure juridique (en général, la SCI est incontournable pour encadrer l'association)

À éviter : l'indivision pour un investissement locatif avec une personne autre que son conjoint.

Le passage en société

Utiliser une Société Civile Immobilière (SCI) et/ou une Holding permet de sortir l'endettement de sa situation personnelle. La banque analyse la SCI comme une entité distincte, avec sa propre capacité d'endettement, sa trésorerie et sa rentabilité. Il est donc possible de continuer à investir même si on est « bloqué » en nom propre.

Attention, ce montage impose :

Des conditions bancaires différentes (taux souvent plus élevés, durées plus courtes — 15 ans maximum)
La SCI doit avoir deux associés minimums
Une fiscalité spécifique : possibilité d'amortir le bien, mais réintégration lors de la revente et imposition à l'IS (possibilité de bénéficier du taux réduit de 15% jusqu'à 42 500€)

Les techniques des petits malins

La technique de la résidence principale

Il s'agit d'indiquer à la banque acheter un bien pour en faire sa résidence principale, puis le mettre à louer. C'est une technique très utilisée et même tolérée par certains banquiers.

Il n'y a pas de risque particulier si ce n'est éviter les prêts à taux zéro et modifier l'assurance habitation en assurance propriétaire non occupant.

La doublette

La doublette consiste à signer plusieurs promesses de vente simultanément et contacter plusieurs banques pour financer plusieurs projets en même temps, sans que les autres banques aient connaissance des différents projets en cours.

Attention à l'apport : chaque banque en demandera un pour son projet. Cette technique est risquée et complexe à mettre en œuvre — nous ne la recommandons pas.

Nos recommandations

Préparer son dossier de financement

Je recommande aux personnes qui souhaitent investir en immobilier locatif de préparer leur dossier bancaire en amont. L'idée est de se rendre « bankable » auprès des banques en ayant une tenue de compte propre sur les 3 derniers mois.

Anticiper un projet en économisant chaque mois, en réduisant les dépenses et en supprimant toutes les lignes bancaires rédhibitoires est une étape qui vous enlèvera de nombreuses épines du pied.

Valider le financement en amont

Je recommande également d'obtenir une attestation de financement de votre banque ou d'un courtier en amont de tout projet d'achat. Vous pourrez ainsi la transmettre au vendeur et avoir plus de chances d'obtenir une offre contresignée, notamment si plusieurs acquéreurs se positionnent.

L'achat sans condition suspensive

Tous les vendeurs n'ont peur que d'une chose : que l'acquisition n'aboutisse pas pour cause de refus de financement. L'achat sans condition suspensive de financement est un excellent moyen de négocier avec un vendeur — cette technique peut vous faire gagner plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Relancer les banques et comprendre le processus

Relancer la banque après une demande de financement est essentiel :

Lorsqu'une banque octroie un financement, elle couvre son risque via la caution OU l'hypothèque
Il faut relancer régulièrement — les banquiers oublient souvent de communiquer une information et le dossier peut traîner des semaines
Un crédit n'est garanti qu'à réception des offres de prêt — un accord de principe ne vaut rien sur le plan juridique
L'intervalle entre l'accord et l'édition des offres de prêt peut s'étaler sur 1 à 3 semaines

Une relation long terme avec la banque

Les petits joueurs prennent et ne donnent rien en retour. Ceux qui ont compris l'importance d'une vision d'investissement long terme conservent les assurances bancaires, crédit et propriétaire non occupant au sein de la banque.

Vous l'avez compris, le financement n'est pas un long fleuve tranquille et chaque cas est différent. Le recours à l'endettement est l'un des meilleurs moyens de s'enrichir — n'hésitez pas à en abuser dans la limite de votre capacité de remboursement.

Nous proposons des audits pour analyser votre capacité de financement, n'hésitez pas à nous contacter. Vous pouvez également vous abonner à Forgemy pour approfondir vos connaissances immobilières.